La perizia di stima da sempre ha quale obiettivo prioritario quello di informare il committente del valore di un bene. Rispetto al passato, questo elaborato oggi deve conformarsi agli standard della
Seppur la disciplina estimativa vanta origini lontane nel tempo (
Un’ulteriore innovazione maturata in ambito internazionale è la
A livello nazionale l’esperienza professionale forestale è stata fortemente condizionata dal ruolo del Corpo Forestale dello Stato (CFS). A seguito del ridimensionamento delle sue funzioni (Legge 36/2004) e, di recente, con lo scioglimento del Corpo stesso (D.Lgs 177/2016), la stima del valore di macchiatico dei soprassuoli forestali è divenuta una competenza esclusiva dei professionisti iscritti all’Ordine dei Dottori Agronomi e Dottori Forestali (di seguito si farà riferimento ad essi come professionisti forestali).
L’impostazione teorica del processo estimativo è quella avanzata dal
La fase finale del processo estimativo è la redazione della perizia. L’estimo forestale la definisce tradizionalmente come la fedele presentazione del processo estimativo, con l’obiettivo ultimo di informare il committente del relativo giudizio. L’istituzionalizzazione da parte del CFS dello schema di calcolo ha determinato una forte rigidità anche nei contenuti della relativa perizia e, probabilmente, ha demotivato il mondo Accademico estimativo ad approfondimenti in materia. I pochi lavori di carattere generale pubblicati sull’argomento sono del
Proseguendo su quest’ultimo filone si ritiene che vi sia un’evidente necessità di approfondire questa tematica, nella prospettiva di creare un
L’introduzione dei concetti propri della
Si è dunque proceduto all’analisi di perizie di stima del valore di macchiatico, soffermandosi sia sul processo estimativo, che influisce soprattutto sul profilo sostanziale e, conseguentemente, sulle informazioni attese dalla perizia, nonché sui caratteri formali e di comunicazione che deve possedere. Lo studio si articola in tre sezioni, di cui la prima si propone l’obiettivo di ricostruire il
Alcuni concetti chiave che costituiscono lo sfondo dell’analisi degli elaborati peritali sono: (i) gli aspetti terminologici, le modalità di rappresentazione ed i generi degli elaborati peritali; (ii) la contestualizzazione ed i procedimenti di stima del valore di macchiatico; (iii) la validazione dell’elaborato.
Ad un professionista possono essere richiesti diversi tipi di elaborati. Quale sia quello più opportuno dipende dall’obiettivo perseguito, dal tipo di prestazione richiesta e dal livello di responsabilità con cui l’estimatore è coinvolto.
Il primo profilo di approfondimento riguarda un aspetto terminologico. L’estimatore può sviluppare relazioni oppure perizie. La relazione viene considerata un’esposizione informativa e divulgativa, in forma orale o scritta, di una determinata situazione/cosa al fine di far conoscere a terzi il contenuto; la perizia, invece, è la presentazione in forma scritta oppure orale, di informazioni oggettive e soggettive opportunamente elaborate per rispondere ad un preciso obiettivo. Colui che la redige ha acquisito, per il tramite dello studio e/o dell’esercizio della pratica, competenza, abilità, maestria in un determinato campo, nonché ha adeguata qualificazione nell’uso dei mezzi tecnici, informatici e culturali ad esso relativi. Il professionista estimatore, nell’esercizio della professione, redige perizie.
Il secondo profilo riguarda il tipo di elaborato peritale relativo all’esecuzione dell’intervento selvicolturale, che può essere il computo metrico estimativo o la perizia di stima del valore di macchiatico (
In base alla forma con cui è espresso il giudizio di stima, è possibile distinguere tra perizie orali oppure documentali. Le prime hanno un carattere informale e semplificato, sono sviluppate soprattutto adottando il procedimento sintetico, con cui l’estimatore risponde a commesse avanzate essenzialmente da privati, fornendo il giudizio di stima con, al più, una sintetica introduzione del procedimento. Queste perizie orientano le decisioni del committente, tuttavia il giudizio espresso dal professionista difficilmente può essere consolidato in procedimenti documentali, non essendo trasparente né tracciabile. Diverso è il caso della perizia documentale, che costituisce la modalità per soddisfare commesse di istituzioni pubbliche o semi-pubbliche. La redazione dell’elaborato è la fase conclusiva del processo estimativo. In esso sono riportati testi, elaborazioni, rappresentazioni grafiche, figurate e/o tabellari, organizzati in partizioni che riflettono le fasi del processo estimativo (
L’ultimo profilo considerato riguarda il genere di perizia.
La stima del valore di macchiatico può effettuarsi in qualsiasi fase evolutiva del soprassuolo. Ricorrentemente, tuttavia, è realizzata su richiesta di un committente allorché ritiene che il soprassuolo abbia raggiunto la fase evolutiva per cui deve essere eseguito un intervento selvicolturale. Il crescente interesse pubblico sulle aree forestali, sancito dalla sovrapposizione di disposizioni normative comunitarie, nazionali e regionali, ha determinato la formazione di una quadro giuridico-normativo caratterizzato da una forte variabilità.
Ad esso deve conformarsi il professionista forestale nella definizione dell’intervento selvicolturale ed a seguire l’estimatore. Quest’ultimo ha facoltà di avviare il processo estimativo in qualsiasi momento, tuttavia, il perfezionamento della perizia dovrebbe effettuarsi quando sono soddisfatte le seguenti condizioni: (i) burocratiche-amministrative, ossia siano conclusi positivamente gli adempimenti previsti dalla vincolistica territoriale vigente; (ii) temporali: il provvedimento autorizzativo sia divenuto efficace.
Sul piano formale, la sottomissione della perizia deve avvenire nell’intervallo temporale compreso tra l’acquisizione dell’autorizzazione all’intervento selvicolturale ed antecedentemente l’avvio della procedura di vendita del soprassuolo.
Il quesito di stima relativo alla determinazione del valore di mercato del soprassuolo, evoca come prima opzione il criterio estimativo del più probabile valore di mercato. Esso potrebbe essere risolto avvalendosi del modello generale di stima, oppure adottando il procedimento econometrico. In entrambi i casi l’assenza di banche dati inerenti i prezzi di macchiatico e le relative variabili produttive, stazionali, infrastrutturali e tecniche (volume, superficie, viabilità, meccanizzazione, ecc.) riducono il loro impiego (
Da cui l’applicazione del secondo miglior criterio estimativo, ossia quello del più probabile valore di trasformazione. È un criterio non riconosciuto dall’
L’ampio ricorso che ne fanno i professionisti forestali di questo criterio è probabilmente dovuto a: (i) contenimento delle distorsioni tipiche dei mercati delle materie prime grezze; (ii) dinamicità dei mercati del legno; (iii) sensibilità del procedimento rispetto alle variazioni dei costi e dei ricavi.
Il soprassuolo forestale è una risorsa naturale grezza, la cui utilizzazione richiede capitali dedicati, specifici e adeguati (macchine, manodopera, tecniche,
La conoscenza delle dinamiche del mercato degli assortimenti grezzi è un elemento cruciale per l’allocazione ottimale del prodotto. Dato l’assetto strutturale prevalente delle aziende forestali (piccole dimensioni, particellari e con soprassuolo coetaneo), i rapporti di mercato hanno un carattere occasionale e con cadenza poliennale. La conseguente scarsa conoscenza delle dinamiche del mercato, dei tipi merceologici attesi e delle reti di distribuzione esistenti, sono condizioni che difficilmente consentirebbero un’allocazione ottimale delle loro produzioni. Lacuna che non ha l’impresa di utilizzazione che quotidianamente ha relazioni con questo mercato.
I caratteri del soprassuolo (composizione floristica, struttura, processi di degrado, ecc.), della stazione (pendenza, accidentalità, fertilità, ecc.), del ciclo tecnologico (legno corto, legno lungo, pianta intera, ecc.), delle componenti infrastrutturali e strutturali (la viabilità, l’accessibilità, ecc.), nonché la gestione pregressa e il quadro normativo territoriale, possono determinare differenze nell’entità delle variabili tecniche ed economico-finanziarie. Differenti valori di macchiatico possono registrarsi tra soprassuoli analoghi e prossimi tra loro.
La sensibilità del procedimento razionale-analitico, la sua versatilità alle diverse situazioni locali, la trasparenza del processo di formazione del valore spiegano, nell’insieme, l’ampio uso che ne fanno i professionisti. Ricorrendo al criterio del più probabile valore di trasformazione, la relazione fondamentale di calcolo del valore di macchiatico (
dove
Il giudizio di stima a cui si perviene si configura come il prezzo d’ingresso del soprassuolo sul mercato, al lordo degli esiti della contrattazione. Rappresentando la sintesi espressa nella metrica monetaria delle elaborazioni sviluppate dall’estimatore, esso non deve confondersi con il “prezzo di macchiatico” che è un dato di mercato frutto delle contrattazioni tra le parti (
La validazione della perizia è l’atto finale prima della sottoscrizione della stessa. Essa può assumersi quale pre-requisito di ordine generale e comune tra gli estimatori, che normalmente la conducono attraverso la cosiddetta “lettura finale”. In un percorso orientato ad innalzare la professionalità degli estimatori, appare utile ampliare il
(i) validazione di parte terza: sottende l’affidamento dell’elaborato ad un soggetto terzo, indipendente e con un pari bagaglio estimativo. Le osservazioni / emendamenti / integrazioni evidenziate saranno successivamente esaminate dall’estimatore, il quale valuterà comunque la loro pertinenza e quindi l’opportunità di recepirle nel testo finale. Tale modalità potrebbe svolgersi ricorrendo a servizi dedicati e opportunamente qualificati, ma più semplicemente può realizzarsi
(ii) validazione di parte seconda: avvalendosi di schemi predefiniti comprendenti concetti / argomenti / altri elementi salienti per questo tipo di elaborato, possibilmente validati in letteratura, si procedere ad una rilettura mirata dello stesso. La sua migliore efficacia la si raggiunge ricercando i concetti / argomenti / altri elementi salienti all’interno dell’elaborato non attraverso una lettura integrale del testo, bensì individuando la parte ad essi dedicata a partire dalla schema della perizia. Successivamente dovranno essere svolte le dovute considerazioni intervenendo sul testo;
(iii) validazione di parte prima: è quella che comunemente viene svolta dal professionista antecedentemente alla consegna dell’elaborato. Essendo sovente consequenziale con la sua elaborazione, la sua efficacia è piuttosto contenuta per via dell’effetto mnemonico sintetizzabile nella “capacità di leggere anche ciò che non è scritto, ma solo pensato”. Efficacia maggiore potrebbe conseguirsi, invece, qualora si procedesse all’autovalidazione dopo un periodo sufficientemente lungo tale da far divenire l’estensore stesso quel soggetto terzo ed indipendente che, “depuratosi” del condizionamento mnemonico, rilegge l’elaborato avendo a riferimento il proprio bagaglio professionale.
L’assenza di istituzioni di riferimento presso cui poter acquisire una numerosità adeguata di perizie ha condizionato il presente studio. Si è pertanto proceduto sia contattando direttamente dei professionisti estimatori - di cui solo un numero esiguo ha reso disponibile un proprio elaborato - sia avvalendosi di comuni motori di ricerca per reperire perizie presenti sul
Complessivamente, il campione raccolto comprende 22 perizie professionali prodotte nel corso del decennio 2007-2017. Esse sono state rese anonime ed identificate con un codice progressivo. Le analisi condotte hanno riguardato: (i) l’inquadramento generale delle perizie; (ii) gli aspetti formali; (iii) il processo estimativo; (iv) la capacità di comunicazione.
Si tratta di un’analisi di ordine generale per avere un quadro d’insieme del campione rispetto ai seguenti parametri:
regione di provenienza ;
tipo di elaborato;
tipologia forestale coinvolta;
intervento selvicolturale rispetto al quale è stata realizzata;
metodologia di sviluppo.
Attiene alla forma con cui si presenta la perizia. Essa deriva da considerazioni riconducibili alla deontologia professionale, ai dettami della disciplina estimativa, a valutazioni di opportunità, alla sensibilità professionale dell’estimatore. In
essenziali, riconducibili a informazioni mirate a inquadrare chi fa cosa, perché e come;
temporali, definiscono la collocazione temporale con cui è stato sviluppato l’elaborato peritale;
dell’autorevolezza, che sottende la firma ed il timbro dell’elaborato, ovvero l’assunzione delle responsabilità di quanto riportato da parte dell’estimatore.
Anzitutto si è proceduto alla schematizzazione del processo di trasformazione del soprassuolo in assortimenti, individuando i passaggi tecnici, amministrativi e professionali più significativi (
Le fasi del processo estimativo sono state assunte quali indicatori aggregati per la valutazione di ciascun elaborato. Queste sono le seguenti:
(a) Premesse. Contiene due elementi chiave propedeutici allo sviluppo del processo estimativo, ovvero il quesito e lo scopo della stima (indicato anche come ragione pratica, obiettivo o profilo di stima). Lo scopo deve essere identificato dall’estimatore attraverso l’analisi del quesito e da eventuali ulteriori interlocuzioni con il committente.
(b) Descrizione del bene in stima. Sezione dedicata a presentare l’oggetto in stima. Si articola nella descrizione dei caratteri stazionali e del soprassuolo, delle infrastrutture, della vincolistica vigente, dell’elaborato professionale alla base dell’intervento, la gestione pregressa e di quella auspicata, l’iter amministrativo con cui è stato acquisito il diritto all’esecuzione dell’intervento selvicolturale.
(c) Inquadramento teorico del processo estimativo. Sezione in cui dovrebbe essere specificato metodo, criterio estimativo, principi estimativi, procedimento e natura del giudizio di stima;
(d) Raccolta ed elaborazione dati. Si articola in due sub-sezioni, quella relativa alle operazioni di misura, per quantificare le dimensioni del soprassuolo oggetto di utilizzazione; e quella relativa alle operazioni di stima dedicata alla costruzione del bilancio preventivo dell’intervento di utilizzazione forestale. Nel dettaglio, si procede al calcolo dell’attivo e del passivo di bilancio.
(e) Giudizio di stima. Sezione in cui viene specificato il valore di stima del soprassuolo, quale risposta al quesito avanzato. Si ritiene opportuno accompagnare questo giudizio con altri informazioni rilevanti, come il rimborso alla proprietà e l’investimento per la sicurezza;
(f) Allegati. Comprendono cartografie, database di rilievi, documenti ed approfondimenti vari, che sono parte integrante dell’elaborato.
Questo terzo profilo riguarda l’analisi dei caratteri che influenzano la capacità comunicativa della perizia di stima. Anche in questo caso si è proceduto alla costruzione del relativo
formali, sono quelli che si osservano nel momento in cui la perizia viene presentata al committente e/o a terzi, già evidenziati nel
sostanziali, ossia legati al contenuto e ricomprende concetti, dati, elaborazioni ed risultati;
comunicativi, riferiti alla capacità dell’elaborato di trasferire in modo chiaro ed esaustivo informazioni tecniche al committente e/o a terzi.
Con i caratteri presentati dai vari
quella scalare, per cui il valore “0” è attribuito allorché non vi sono elementi utili per una valutazione qualitativa del carattere; il punteggio “10” che indica il pieno soddisfacimento del carattere, nonché valutazioni intermedie tra queste, di cui il punteggio “6” è la soglia della sufficienza;
binaria, per cui la valutazione si limita alla constatazione della “presenza/assenza” del parametro, attribuendo alla prima tesi il punteggio “10” ed alla seconda il punteggio “0”.
Si è successivamente proceduto al calcolo degli indicatori che sono:
(i) Indicatore di qualità dei caratteri (
(ii) Indicatori di qualità degli aggregati tipologici (
L’indicatore
(iii) Indicatore di qualità globale (
I risultati (espressi in percentuale) sono qualificabili secondo la scala riportata in
Le perizie che compongono il campione si riferiscono a stime di soprassuoli di varie Regioni, di cui quella più rappresentata è la Regione Lazio con il 45.45% (
In nessun caso l’inquadramento teorico è stato declinato nella sua interezza. Ricorrentemente è stato specificato il criterio estimativo ed il procedimento. Il criterio più utilizzato (90.91%) è stato quello del valore di trasformazione, solo in due casi il professionista si è avvalso del più probabile valore di mercato (9.09%), in uno dei quali l’obiettivo è stato la determinazione del valore di macchiatico, nel secondo la determinazione distinta dei ricavi derivanti dal soprassuolo al taglio e dei costi dell’intervento di utilizzazione.
L’attivo di bilancio è stato quantificato ricorrendo strumentalmente al più probabile valore di mercato ed avvalendosi del procedimento sintetico, mentre una maggiore diversificazione si registra per la determinazione del passivo (
L’analisi degli aspetti formali ha coinvolto tutte le perizie del campione. I risultati dei singoli caratteri (IQC) sono riportati nella matrice 1 (Tab. S1 - Materiale Supplementare), mentre in
Dall’aggregato dei caratteri essenziali si evince che tutte le perizie hanno implementato il processo estimativo giungendo alla formulazione del giudizio di stima (
Escludendo i casi che hanno utilizzato il criterio del più probabile valore di mercato, i restanti 20 casi sono stati oggetto all’analisi relativa alla qualità del processo estimativo implementato. I caratteri considerati ed i relativi punteggi (
L’analisi dei costi della fase esecutiva dell’impresa di utilizzazione riguarda il ciclo tecnologico, di cui i costi di abbattimento, concentramento, esbosco ed allestimento sono sempre presenti (
Assumendo l’aggregazione dei caratteri per tipo di partizione del processo estimativo (6° livello), l’introduzione registra un punteggio insufficiente (IQ_AT6 = 25.00%). Tale basso punteggio è dovuto all’assunzione che sia il quesito che lo scopo siano informazioni scontate e ridondanti, ancor di più allorché la perizia è parte di un elaborato ben più articolato. Il secondo aggregato è rappresentato dalla descrizione del bene, che si compone di nove caratteri, dai punteggi compresi in un intervallo tra 95% e 15%. I punteggi maggiori sono attribuiti alla descrizione dell’intervento selvicolturale che deve effettuarsi (
L’analisi del profilo della comunicatività ha coinvolto tutte le perizie del campione. Nella matrice 3 (Tab. S3 - Materiale Supplementare) sono riportati i caratteri ed i relativi punteggi, mentre in
Per quel che riguarda i caratteri formali si rimanda al relativo paragrafo. La loro inclusione in questa analisi è spiegata dalla duplice natura delle informazioni, che rispondono ad obiettivi formali, ma sono fondamentali per la contestualizzazione dell’elaborato peritale, con un IQ_AT2 = 64.88%.
Il secondo aggregato, quello dei caratteri sostanziali comprende sette aggregati di caratteri. Quello che ha l’
Relativamente ai caratteri di comunicabilità, tre indici su quattro sono oltre la sufficienza. Quello che raggiunge la valutazione migliore è la comprensibilità (IQ_AT1 = 76.21%), dovuto alla forma (
L’indice finale della matrice di comunicatività ha un punteggio poco inferiore alla sufficienza (
La stima del valore di macchiatico è una prestazione propria del professionista forestale. Lo sviluppo richiede numerose conoscenze che attengono alla selvicoltura, all’ecologia, alla tecnica, al contesto di mercato, ecc. L’iterazione tra procedimento amministrativo, processo produttivo e ciclo tecnologico, all’interno del processo estimativo (elaborazione dati), consente di giungere alla formulazione del giudizio di stima ovvero al valore monetario del soprassuolo destinato all’abbattimento.
Alla sezione dedicata nella descrizione del bene, l’estimatore dovrebbe circoscrivere l’attenzione sulle informazioni che, in forma diretta o indiretta, incidono sui rendimenti del lavoro e dei processi, nonché sulle funzioni di costo e di ricavo del ciclo di trasformazione. In altri termini riportare quelle informazioni per cui riconosce l’esistenza di relazione causa-effetto con il giudizio di valore. Si citano l’accidentalità, la pendenza, la presenza di sottobosco arbustivo che condizionano la produttività del lavoro; ed ancora, la gestione attuata in passato, lo stato del sottobosco, la presenza di materiale morto, ecc. Importante è la viabilità, le cui informazioni circa lo stato e la qualità dovrebbero essere integrate da indicazioni sulla funzionalità, fruibilità, ecc. Ciò dovrebbe avvenire anche quando la perizia è parte di elaborati più complessi ed articolati. In questi casi la preoccupazione dell’estimatore dovrebbe condurre per un verso ad evitare ripetizioni, limitandosi a richiamare le sezioni dove trovare le informazioni attese, per l’altro dovrebbe enucleare dalla trattazione più ampia quelle relazioni causa-effetto ai fini della formulazione del giudizio di valore. Queste informazioni vanno a tipicizzare la perizia del valore di macchiatico e la rendono distinguibile anche all’interno di elaborati complessi ed articolati.
Al titolo della perizia sovente l’estimatore non fornisce particolare attenzione. Esso, tuttavia, è un carattere fondamentale soprattutto per la comunicazione. Nella misura in cui la sua costruzione dovesse richiamare esplicitamente l’obiettivo della stima del valore di macchiatico, ciò lo caratterizzerebbe in modo decisivo dal momento che il concetto del valore di macchiatico è significativo unicamente per il settore forestale. Qualora si adottasse questa logica, si potrebbe affermare che già il titolo stesso sia una efficace sintesi sia del quesito che della ragione pratica (caratteri essenziali sul piano formale e del processo estimativo), al punto che, seppur non esplicitati all’interno delle partizioni dell’elaborato, questi potrebbero ritenersi come tacitamente presenti. In tal caso, sarebbe possibile anche accettare la convenzione che la loro indicazione debba effettuarsi nei casi in cui la stima risponda a quesiti e/o ragioni pratiche diverse da quella convenzionale.
Un’evidente lacuna, che viene ricompresa nella sezione dedicata alla descrizione del bene, riguarda la presentazione del percorso amministrativo. L’analisi condotta evidenzia come questo carattere non raggiunga mai la sufficienza. Con differenze su scala regionale, vi sono percorsi amministrativi informati al principio di proporzionalità, alcuni più snelli ed altri più articolati e complessi. Taluni percorsi prevedono il cosiddetto silenzio-assenso (autorizzazione silente), per cui diventano efficaci una volta decorsa una tempistica definita, altri invece prevedono l’autorizzazione esplicita (autorizzazione palese). Comunque, l’attivazione del percorso amministrativo è una prassi consolidata ed è una
Un passaggio spesso sottovalutato è quello dell’inquadramento temporale. La sua specificazione consente di cristallizzare il giudizio rispetto alle vigenti condizioni di fatto, di diritto e di mercato. Il giudizio di stima gode della proprietà immanente, la cui verifica non è riconducibile al tempo intercorso, quanto allo stabilirsi delle differenti condizioni di mercato: finché le condizioni di mercato sono costanti, il giudizio conserva la sua validità, mentre se dovessero mutare inficerebbero il giudizio di stima. L’indicazione dell’epoca di stima, tuttavia, consentirebbe di determinare le variazioni relative intervenute e di aggiornare il giudizio. In argomento, un altro aspetto particolarmente delicato è rappresentato dall’inclusione della perizia all’interno di elaborati più articolati e complessi, tra cui è frequente il “progetto di taglio”. Dovendo quest’ultimo essere sottomesso all’ente competente per l’acquisizione dell’autorizzazione, questa può contenere prescrizioni addizionali, alcune delle quali potrebbero incidere sui numeri dell’intervento selvicolturale. Se si fosse dinanzi ad un caso in cui il professionista non ha adottato l’opportuna tempistica, ciò potrebbe generare contenziosi poiché:
le operazioni preparatorie verrebbero condotte precedentemente al rilascio del provvedimento amministrativo, delineando la vendita di un soprassuolo che sarebbe differente da quello che sarebbe dovuto essere sulla base dell’attuazione delle prescrizioni dell’ente competente;
il processo estimativo non includerebbe le prescrizioni, giungendo così ad un giudizio di stima diverso da quello che sarebbe dovuto essere;
l’atto di autorizzazione emesso dall’ente competente, se non esplicitamente indicato, avvallerebbe anche la perizia di stima del valore di macchiatico, determinato con riferimento alle sole previsioni progettuali;
la vendita del soprassuolo riguarderebbe un bene differente, con un valore di macchiatico avallato dall’atto amministrativo;
l’impresa di utilizzazione acquisterebbe un bene ad un prezzo di macchiatico definito rispetto alle ipotesi progettuale, le cui prescrizioni amministrative, tuttavia, ne hanno modificato i numeri.
Gli scenari che posso seguire sono vari, tutti riconducili a contenziosi di tipo formale o informale.
La perizia estimativa dovrebbe trattare numeri consolidati, qualità che si raggiunge a conclusione dei processi amministrativi. Conseguentemente, la perizia va sottomessa al committente solo dopo la conclusione dell’iter amministrativo.
Le operazioni di misura sono la fase più consolidata dell’elaborato. La criticità che le accompagna riguarda il prevalente ricorso al metodo dell’albero modello unico per la determinazione del volume. Non è stato mai fatto ricorso ad approcci più moderni che considerassero le funzioni di stima elaborate ai fini dell’Inventario Forestale Nazionale (
Le operazioni di stima, invece, evidenziano maggiori criticità. L’attivo di bilancio è stato sempre risolto avvalendosi strumentalmente del criterio del valore di mercato, con un procedimento sintetico; tuttavia, in nessun caso è stata data evidenza dell’indagine di mercato realizzata e della conseguente analisi statistica a supporto della bontà del prezzo medio dei prodotti all’imposto. Più articolato è il quadro dei costi. Gli estimatori che sono ricorsi al procedimento razionale-analitico, hanno spesso fatto riferimento allo schema messo a punto dal CFS, basato sulla quantificazione di macro-aggregazioni di costi determinati con approcci forfettari e speditivi. Buona parte di questi costi oggi sono tracciabili e documentati, nonché sono sostenuti da differenti soggetti economici. Inoltre, vi sono nuove voci di costo come quello relativo alla fideiussione, ai costi per la sicurezza, ecc. che devono essere inseriti. Alcuni professionisti hanno fatto riferimento al procedimento per valori unitari. L’uso del prezziario consente agilmente di determinare i costi operativi, seppur incorrendo in un appiattimento dei caratteri dei boschi e del sistema socio-economico su scala regionale. È necessario, tuttavia, evidenziare che i valori unitari dei prezziari di norma non includono i costi di cantiere dell’impresa e quelli della proprietà. Sia lo schema del CFS che il procedimento per valori unitari dovrebbero condurre ad una sovrastima del valore di macchiatico, alla luce delle menzionate omissioni di costo. Per quel che riguarda le due perizie che hanno fatto ricorso a valori tabellari, gli estimatori non hanno accompagnato il loro impiego con una presentazione dei criteri e delle componenti di costo incluse nel calcolo. Il processo estimativo si contraddistingue per scarsa tracciabilità e trasparenza. Inoltre, in uno dei casi, il giudizio di stima è stato definito sulla base di costi tabellari con riferimento ad una realtà forestale regionale, geograficamente distante e con un sistema forestale e socio-economico profondamente diverso.
Facendo salvi i dettagli di calcolo ed escludendo l’unica perizia che ha adottato il criterio del più probabile valore di mercato ed il procedimento sintetico-comparativo, tutte le perizie analizzate in questo studio hanno determinano il giudizio di valore come saldo dell’attivo e passivo di bilancio. Con esso si risponde al quesito di stima, tuttavia, questo dovrebbe essere accompagnato da altre informazioni sensibili, quali:
(a) le spese per soggetto economico. Le spese sostenute da parte della proprietà, seppur concorrono a definire il macchiatico, non sono nella disponibilità dell’impresa che, invece, dovrebbe rifondere la proprietà dei capitali anticipati per l’esercizio dell’attività;
(b) l’investimento nella sicurezza sul lavoro, riconducibile al documento di valutazione dei rischi e dei dispositivi individuali di sicurezza.
Gli allegati sono sovente presenti. Si tratta di documenti pertinenti con l’obiettivo dell’elaborato. Tra questi suscita perplessità la frequente presenza del capitolato d’oneri, che per struttura, contenuto e ruolo è un atto amministrativo, con incluse delle informazioni di carattere tecnico. Si ritiene inappropriato l’inserimento di tale capitolato all’interno dell’elaborato peritale poiché equivarrebbe ad assimilarlo ad un elaborato tecnico; tuttavia, tale ipotesi non intende disconoscere il contributo del professionista alla sua redazione.
Ha un indice poco oltre la sufficienza il profilo dedicato alla comunicatività degli elaborati. Nel dettaglio, vi sono tre indicatori che hanno registrato
Passando al criterio della leggibilità, oltre alla frequente assenza dell’indice, si rileva l’assenza di rubriche esplicative del linguaggio non verbale (tabelle, figure, grafici, mappe, ecc.) e lo scarso uso degli elementi non di testo, che laddove presenti non sono sovente coordinati con lo stesso (assenza dei richiami). Questi ultimi insieme alla prassi di inframmezzare il testo con pagine di dati, in particolare dei rilievi di campo e relative elaborazioni tecniche, interrompono la continuità della lettura. Il committente (e/o terzi) deve distogliere l’attenzione per contestualizzare il contenuto di questi elementi. La raccolta dei dati e delle relative elaborazione sono importanti per la trasparenza e la tracciabilità; tuttavia, nel corpo della perizia è sufficiente che siano riportati i risultati finali su cui poggiano le successive elaborazioni, mentre i database troverebbero migliore valorizzazione negli allegati.
Nella perizia di stima del valore di macchiatico, la tracciabilità può ricondursi alla presentazione dei caratteri che motivano l’entità del giudizio di valore. Qui gli indicatori con
La trasparenza è il carattere più critico della capacità di comunicazione. L’inclusione delle fonti dei dati tecnici ed economici consente il consolidamento del giudizio di stima, mentre le indicazioni bibliografiche corroborano il modo di operare dell’estimatore. Le citazioni, tuttavia, debbono essere puntuali e dettagliate, mentre quelle vaghe e generiche, non consentono di risalire alla relativa fonte, attenuando le
Il crescente volume di transazioni commerciali e mobilità di capitali all’interno di un mercato sempre più globalizzato sta accrescendo la domanda di giudizi di stima. Questi giudizi possono essere parte di processi decisionali anche di tipo trans-nazionale, ampi, articolati e complessi, da cui la necessità che i metodi e le procedure siano condivise su scala internazionale.
L’estimatore è, e rimane, colui che possiede la formazione, e che conosce il metodo, i criteri ed i procedimenti per sviluppare processi estimativi e formulare giudizi di valore. Mentre il metodo è unico, la scelta del criterio estimativo e del procedimento dipendono dalla natura dei mercati e dalla disponibilità di dati, mentre i principi del processo sono subordinati alla finalità della stima. Il professionista al termine del processo estimativo produce una perizia in forza del
La stima del valore di macchiatico è una commessa rilevante per il professionista forestale. L’individuazione del più probabile valore di trasformazione quale criterio estimativo deriva dall’eterogeneità delle foreste e del soprassuolo e dai meccanismi di funzionamento del mercato, mentre il ricorso al procedimento razionale-analitico deriva dalla sua capacità di ripercorrere la formazione del valore.
La perizia, pur conservando l’obiettivo di rispondere al quesito del committente e di fornire una fedele riproposizione documentale del processo estimativo, negli ultimi anni ha visto accrescere il suo ruolo, orientando le imprese nelle loro scelte di mercato, supportando le istituzioni deputate all’attività di controllo e vigilanza, rendendo accessibile a chiunque il processo estimativo sviluppato, requisito obbligatorio allorché trattasi di un bene di proprietà pubblica. La sua costruzione deve essere finalizzata a rispondere alla generica domanda che chiunque potrebbe porre “perché il soprassuolo assume quel determinato valore? Perché il suo valore è diverso da quello del vicino?”
I tre indicatori globali di qualità evidenziano un quadro complesso. Mentre i caratteri formali raggiungono una valutazione di piena sufficienza, quelli della comunicazione sono lievemente inferiori, mentre la valutazione del processo estimativo, è largamente insufficiente. Su quest’ultimo indicatore incidono punteggi estremamente bassi relativi all’inquadramento teorico spesso assente, nonché al dettaglio del passivo di bilancio. Su quest’ultimo pesa la reiterazione dello schema del CFS, probabilmente per via della semplicità dell’algoritmo di calcolo ed al suo consolidamento nel corso del tempo. Dati gli strumenti, le conoscenze e le informazioni disponibili, questo schema speditivo e sintetico giunge a risultati che sono difficili da valutare in quanto caratterizzati da grossi lacune in termini di trasparenza e tracciabilità.
Alla luce dei risultati ottenuti in questo studio, l’adozione di un sistema di
Relazione tra processo di trasformazione e processo estimativo.
Provenienza regionale degli elaborati.
Denominazione degli elaborati.
Tipo di interventi selvicolturali per cui è stata redatta l’elaborato peritale.
Procedimento adottato per la determinazione del passivo di bilancio.
Quadro sinottico di affidamento dell’intervento di utilizzazione forestale. (1): A parità di altre condizioni. Fonte: nostra elaborazione.
Tipo di mercato | Mercato dei servizi | Mercato dei beni |
---|---|---|
Natura dell’affidamento | Appalto | Vendita |
Definizione | L’appalto è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un opera o di un servizio verso un corrispettivo di denaro. [Codice Civile. Articolo 1665] | La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo. [Codice Civile. Articolo 1470] |
Quadro normativo | D.Lgs 50/2016 e smi | L. 827/1924 e smi |
Oggetto | Prestazione di servizio | Alienazione di beni |
Obiettivo | Esecuzione dell’intervento di utilizzazione | Acquisto soprassuolo destinato all’abbattimento |
Elaborato professionale | Computo metrico estimativo | Perizia di stima del valore di macchiatico |
Natura del prezzo base d’asta | Costo di esecuzione | Prezzo di vendita |
Tipo d’asta | Al massimo ribasso | Al massimo rialzo |
Criterio di selezione(1) | Offerta minore | Offerta maggiore |
Rapporto tra le fasi del processo estimativo e la partizione della perizia estimativa. Fonte: nostra elaborazione su dati
Azioni | Processo estimativo | Partizione perizia | ||
---|---|---|---|---|
Fasi | Articolazione | |||
Attivare | Attivazione | Quesito | Introduzione | Preambolo |
Quesito | ||||
Conoscere | Inquadramento del bene | Analisi del bene | Descrizione del bene | Caratteri generali del bene Quadro giuridico - amministrativo |
Inquadramento teorico | Scopo | Inquadramento teorico | Scopo | |
Criterio estimativo | Inquadramento teorico e schema logico-procedurale | |||
Procedimento | ||||
Fare | Raccolta dati ed elaborazione | Raccolta dati | Raccolta dati ed elaborazione | Operazioni di misura |
Elaborazioni | Operazioni di stima | |||
Comunicare | Comunicazione | Giudizio di stima | Giudizio | Giudizio di stima |
Redazione perizia |
I generi della perizia di stima. Fonte: nostra elaborazione su dati
Genere | Perizia ordinaria | Perizia asseverata | Perizia giurata |
---|---|---|---|
Vincolo implicito | Coerenza con i dettami della disciplina estimativa e correttezza del processo estimativo | ||
Standard di qualità | Sanciti dalla deontologia professionale | ||
Impegno dell’avvenuto rispetto | Tacito ed indiretto attraverso la sottoscrizione | Dichiarazione in calce all’elaborato “sotto la propria personale responsabilità” | Dichiarazione in calce e verbale di giuramento di “aver bene e fedelmente adempiuto alle funzioni affidategli al solo scopo di far conoscere la verità” resa e sottoscritta dal professionista dinanzi al cancelliere del Tribunale, Pretore o Notaio ed il cui verbale è inserito nell’ultima pagina, comunque prima degli allegati |
Responsabilità | Generica responsabilità professionale e civile per i contenuti dell’elaborato | Di falso ideologico e materiale, con responsabilità anche sotto il profilo penale (art. 479 Codice Penale) | Sanzionata ai sensi dell’art. 483 Codice Penale |
Riclassificazione dei costi del processo di trasformazione.
Costi | Azienda forestale | Impresa di utilizzazione forestale |
---|---|---|
Costi esecutivi | - | costo della manodopera ivi compresi i dispositivi individuali di protezione; costo esercizio macchine; costo di eventuali materiali |
Costi di cantiere | definizione confini; selezione piante da abbattere e rilasciare; incarico fiduciario | direzione, sorveglianza e coordinamento dei lavori; oneri per ulteriori lavori; interessi sul capitale anticipato; utile dell’impresa. |
Costi di transazione | costo dell’elaborato tecnico-professionale; costi per altri elaborati tecnico-professionali; costi di qualificazione della gestione; diritti amministrativi; oneri di stima del valore di macchiatico oneri per altre consulenze per la vendita collaudo remunerazione responsabile unico del procedimento | amministrazione e contabilità; oneri per la sicurezza; oneri fideiussori; |
Processo di trasformazione del soprassuolo. (I.S.): Intervento selvicolturale.
Articolazione | 1. Fase Preliminare | 2. Fase Preparatoria | 3. Fase Esecutiva | 4. Fase Conclusiva | |||
---|---|---|---|---|---|---|---|
Step fondamentali | Assunzione della decisione di eseguire l’I.S. | Redazione elaborato tecnico professionale | Autorizzazione dell’Ente competente all’esecuzione dell’I.S. | Preparazione lotto all’I.S. | Vendita del soprassuolo da abbattere | Ciclotecnologico | Collaudodell’I.S. |
Tempo | 0 |
|
|
Scala di qualificazione dei punteggi attribuiti agli indici ed indicatori.
Qualificazione | Intervallo Valori (%) |
---|---|
Insufficiente | 0-50 |
Mediocre | 50-60 |
Sufficiente | 60-70 |
Discreto | 70-80 |
Buono | 80-90 |
Ottimo | 90-100 |
Indicatori di qualità dei caratteri formali (Perizie analizzate n. 22). Fonte: ns elaborazioni su dati Matrice 1 (vedi Tab. S1 - Materiale Supplementare).
Aggregati tipologici | Indicatore (%) | ||
---|---|---|---|
IQT1 | IQG | ||
Caratteri Formali | Essenziali | 81.82 | 64.88 |
Inquadramento temporale | 40.91 | ||
Autorevolezza | 100.00 |
Risultati degli indicatori di qualità del processo estimativo. Fonte: ns elaborazioni su dati Matrice 2 (vedi Tab. S2 - Materiale Supplementare).
Aggregati tipologici | Indicatori di qualità degli aggregati tipologici (%) | |||||||||||
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AT6 | AT5 | AT4 | AT3 | AT2 | AT1 | IQ_AT1 | IQ_AT2 | IQ_AT3 | IQ_AT4 | IQ_AT5 | IQ_AT6 | IQG |
Introduzione | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 25.00 | 39.30 |
Descrizione del bene | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 62.22 | |
Inquadramento teorico | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 12.00 | |
Raccolta ed elaborazione dati | Operazioni di misura | - | - | - | - | - | - | - | - | 52.00 | 38.39 | |
Operazioni di stima | Attivo di bilancio | - | - | - | - | - | - | 100.00 | 35.77 | |||
Passivo di bilancio | Oneri perl’impresa | FaseEsecutiva | CostiDiretti | 73.33 | 48.85 | 48.85 | 30.42 | |||||
Costi dicantiere | 27.86 | |||||||||||
Oneriper la proprietà | Fasepreliminare | - | - | 1.25 | 31.67 | |||||||
Fasepreparatoria | - | - | 18.75 | - | ||||||||
Faseesecutiva | - | - | 0.00 | - | ||||||||
Faseconclusiva | - | - | 7.50 | - | ||||||||
Giudizio | Stima valore di Macchiatico | - | - | - | - | - | 35.00 | - |
Indicatori di qualità della comunicatività delle perizie. Fonte: ns elaborazioni su dati Matrice 1 e 3 (vedi Tab. S1 e Tab. S3 - Materiale Supplementare).
Caratteri | Aggregati tipologici | Indicatori di qualità degli aggregati tipologici (%) | ||
---|---|---|---|---|
IQT1 | IQT2 | IQG | ||
CaratteriFormali | Essenziali | 81.82 | 64.88 | 58.98 |
Inquadramento temporale | 40.91 | |||
Autorevolezza | 100.00 | |||
CaratteriSostanziali | Completezza | 61.57 | 55.93 | |
Essenzialità | 92.73 | |||
Chiarezza | 49.15 | |||
Coerenza con i caratteri intrinseci | 48.48 | |||
Coerenza interna | 43.18 | |||
Coerenza esterna | 65.15 | |||
Efficacia | 50.84 | |||
Caratteri inerentila comunicatività | Comprensibilità | 76.21 | 61.19 | |
Leggibilità | 64.61 | |||
Trasparenza | 30.91 | |||
Tracciabilità | 68.64 |